/ ru Мое ранчо - загородная недвижимость /yandexlogo.gif / DataLife Engine /analitika/akot/253-podmoskove-zavtrashnego-dnja.html Все течет и меняется, независимо от того, хотим мы того или нет, заметил когда-то мудрец. И изменения претерпевают не только вкусы, нравы, модные тенденции. Всеобщая урбанизация, пик которой пришелся на середину двадцатого века, сегодня перестала быть характерной чертой времени. На ее смену пришло такое пока еще непривычное явление, как тяга к проживанию за городом. В этой связи призыв «Назад к природе!» уже не кажется устаревшим: иметь возможность дышать свежим воздухом не по расписанию, а по велению души и тела, сегодня жаждет чуть ли не каждый третий горожанин. Коттеджные поселки admin Wed, 16 Jul 2008 15:58:49 +0400 Все течет и меняется, независимо от того, хотим мы того или нет, заметил когда-то мудрец. И изменения претерпевают не только вкусы, нравы, модные тенденции. Всеобщая урбанизация, пик которой пришелся на середину двадцатого века, сегодня перестала быть характерной чертой времени. На ее смену пришло такое пока еще непривычное явление, как тяга к проживанию за городом. В этой связи призыв «Назад к природе!» уже не кажется устаревшим: иметь возможность дышать свежим воздухом не по расписанию, а по велению души и тела, сегодня жаждет чуть ли не каждый третий горожанин. Другое дело, что далеко не все решаются на радикальный переезд – из города в пригород. Ведь большинство из нас по-прежнему считает, что даже ближайшее Подмосковье – это совсем другой мир, лишенный прелестей городской жизни. Но так ли это на самом деле, и можно ли вообще рассчитывать на то, что предместья Москвы будут походить на оазисы спокойной, размеренной, но главное комфортной жизни, которые мы так явственно представляем, погружаясь в чтение произведений классиков английской литературы? Для всех, но не для каждого Недаром именно Британия по праву считается родиной столь популярных ныне таунхаусов. Именно с распространением моды на небольшие уютные домики – своего рода синтез городской квартиры и коттеджа – связан очередной виток развития загородной недвижимости и почти что массовый переезд жителей Москвы за ее пределы. Границы современной Первопрестольной, условно очерченные МКАДом, стали постепенно стираться: территории, находящиеся в непосредственной близости (20 км) от города, наиболее привлекательны для жилой застройки. Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Последние несколько лет лидером по объемам строительства жилья в стране стала Московская область, данный регион еще в 2004 г. опередил Москву по абсолютному объему вводимых площадей и продолжает наращивать отрыв за счет более динамичного роста. Объем введенных площадей превысил 7,5 млн. кв. м (в Москве – 4,8 млн. кв. м). Причем значительная часть (почти 3,5 млн. кв. м) пришлась на индивидуальную жилую застройку». Подмосковные «угодья» стали привлекать не только тех, кто устал от бесконечной городской суеты и далеко не идеальной экологии, но и инвесторов. Поскольку в отличие от Москвы с ее уже кажущейся неразрешимой проблемой дефицита земли, пригород обладает значительным объемом неосвоенных территорий. И это стало еще одной отправной точкой для дальнейшего развития данного направления. Однако, несмотря на вполне доступные и сопоставимые с московскими цены на жилье, на переезд решаются далеко не все из тех, кто мечтает о единении с природой. Кого-то смущает плохое сообщение с Москвой, а это важно, учитывая, что работать все равно приходится в столице, другие же просто-напросто боятся оказаться в условиях, далеких от привычных городских. Равнение на запад Если в качестве возможного примера для подражания рассматривать западно-европейский пригород с его многовековой историей, то здесь у России относительно немного вариантов. Ведь в классическом понимании жилой сектор за пределами города – это территория спокойной, но при этом цивилизованной жизни, не лишенной тех возможностей, какими обладают сами горожане. Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости: «К сожалению, пригороды Парижа, Рима, Нью-Йорка исторически развивались по сценарию, отличному от ближайшего Подмосковья. И причиной тому не только более высокий уровень доходов населения и сформировавшийся средний класс с достаточно стабильной ментальностью и стилем жизни в западных городах, но и особенности градостроительной политики. Например, если взять среднее расстояние от центра Москвы до районов, близких к МКАДу, и аналогичное расстояние, скажем в Нью-Йорке (принимая во внимание различия в географической структуре городов), то на одной и той же удаленности картин, в некоторых случаях будет различаться существенно: у нас – многоэтажные объекты эконом-класса, у них – малоэтажная застройка. То же касается и ближайшего Подмосковья». Обычно городские жители других столиц мира решаются на переезд после женитьбы или замужества, когда семейный комфорт и удобство выходят на первый план. В последнее время в нашей стране тоже наметилась подобная тенденция: дальнозоркие молодожены стараются обзавестись жильем вне города, чтобы дети росли уже в более безопасных с точки зрения экологии условиях. Что касается остального, то у России и Европы, скорее, больше различий, нежели общего. Например, если «там» в доме, как правило, один хозяин, то у нас больше распространены таунхаусы на две семьи, расположенные на территории в 2-5 соток. Иван Шульков: «Рост количества предложений и проектов малоэтажной застройки таунхаусами и квартирными домами на окраинах Москвы и ее пригородах обусловлен как экономическими, так и маркетинговыми факторами. С ростом цен на землю растет и доля расходов на приобретение участков под строительство жилых комплексов в общем бюджете проекта. Более плотная застройка таунхаусами или малоэтажными квартирными домами по сравнению с коттеджными поселками позволяет повысить выход коммерческой площади с единицы площади земли». Но, пожалуй, самое главное отличие – в пока еще неотлаженном сообщении между городами и его окрестностями в России. И решение этой, как и многих других, проблемы требует колоссальных финансовых вложений. «Запредельное» будущее И все-таки у пригорода, как показывают прогнозы экспертов, – большое будущее. О том, чтобы выехать за пределы мегаполиса на постоянное место жительства сегодня подумывают многие. Если учесть, что цены на метр жилья в типовой московской квартире не перестают удивлять своей «нескромностью», а жизнь в черте города с ее хаотичным движением автотранспорта вызывает у большинства физическую и моральную усталость, то вполне прогнозируема нарастающая популярность этого сегмента рынка недвижимости. Сказать однозначно, кто населяет дома, расположенные за МКАДом, нельзя. С одной стороны, это те, кто по уровню дохода и согласно статусу может отнести себя к «среднему классу», с другой – это так называемые выходцы из народа, представители рабочих профессий. И в этом нет ничего удивительного: в непосредственной близости у нас может располагаться жилье эконом-класса и респектабельные коттеджные поселки. Нина Кузнецова: «Сейчас в Подмосковье наблюдается бурный рост предложений во всех сегментах жилой недвижимости. Но ограничение объемов свободных "близких" земель накладывает свой отпечаток. Предполагаю, что тенденции размещения жилых объектов по зонам и классам сохранится: относительно близко (5 км) к кольцевой дороге будет возводиться многоэтажное жилье для среднего класса, единичные коттеджные поселки и поселки таунхаусов не ниже бизнес-класса, элитная малоэтажная загородная недвижимость, как правило, на наиболее престижных направлениях, либо у большой воды». Российские и зарубежные пригороды сегодня могут быть сопоставимы, пожалуй, только в одном: и у нас, и за рубежом жизнь за городом ассоциируется с более экологичной, а соответственно – безопасной средой обитания, прекрасно подходящей для семей с детьми и людей преклонного возраста. По материалам: Агирбова Лейла Новая Рига /analitika/akot/230-komfort-v-poselke-kto-ego-sozdaet-i.html Наслаждаться преимуществами жизни в собственном доме на природе можно лишь в том случае, если поселок вверен заботам профессиональной управляющей компании. Но компании бывают разные: добросовестные и не очень. Впрочем, как и жители: капризные и разумные. Понятно, что между ними всякое случается. Какие наиболее «тонкие» места в отношениях сторон, выяснял Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. Коттеджные поселки admin Thu, 29 May 2008 12:24:44 +0400 Наслаждаться преимуществами жизни в собственном доме на природе можно лишь в том случае, если поселок вверен заботам профессиональной управляющей компании. Но компании бывают разные: добросовестные и не очень. Впрочем, как и жители: капризные и разумные. Понятно, что между ними всякое случается. Какие наиболее «тонкие» места в отношениях сторон, выяснял Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. Современное жилищное законодательство провозгласило собственника полным хозяином жизни. Он волен сделать все, что душе угодно со своими метрами, в том числе найти для своей собственности достойного управляющего. В равной степени это относится и к жителям многоквартирного дома, и коттеджного поселка. Проблема, правда, в том, что конкурентного рынка управляющих компаний у нас нет. Выбирать не из кого. И приходится работать, а подчас и воевать, с тем, кого "Бог пошлет". Вопрос № 1: Кто у нас управдом? Как правило, коттеджным поселком управляет тот, кто его и строит. Девелоперская компания создает компанию управляющую. В этом есть свои плюсы: строители прекрасно знают, что и из чего построено, где какая труба проложена, что можно, а что нельзя делать. Кроме того, в любых новостройках это обычная практика: пока жители еще не вселились и не обжились, им не до выбора управляющей компании. Но существовать-то как-то надо, вот строители и создают свою структуру. Как заметил представитель компании «КМ Девелопмент» Владимир Каменский, пройдет два – три года, прежде чем все собственники закончат отделку коттеджей и озеленение участков, познакомятся друг с другом и создадут местное сообщество. За это время силами застройщика будет введена в действие вся инфраструктура, проведены ландшафтные работы, завершено благоустройство территории. Именно тогда возникает вопрос о том, кто и как должен управлять жизнью поселения и отвечать за комфорт его жителей. И тут уж жители могут определиться – либо оставаться со «старой» управляющей компанией, либо искать новую. Но для смены компании необходимо провести общее собрание собственников и принять решение. На практике жители и уже существующая компания стараются найти общий язык. Просто им некуда друг от друга деваться. О смене компании речь заходит, когда управленцы категорически не устраивают жителей, но до такого дело стараются не доводить. Вопрос № 2: А труба-то чья? Действительно, интересный вопрос – кому принадлежат коммуникации? Ведь за содержание и эксплуатацию труб жителям придется платить (об этом чуть ниже), а что греха таить, есть недобросовестные компании, которые могут без зазрения совести поднимать платежи. Вот тогда и стоит задуматься, - кому принадлежат трубы, за которые вы платите и нельзя ли их забрать себе? Внутридомовые сети принадлежат хозяевам дома. Разводящие сети (к ним присоединены внутридомовые сети) могут находиться в собственности застройщика (управляющей компании) или в собственности органов местного самоуправления. В первом случае управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, и ее деятельность регулируется государством. Во втором случае вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена. Если разводящие сети и иные объекты коммунальной инфраструктуры построены за счет прибыли застройщика, то это имущество по праву принадлежит застройщику, если за счет средств, оплаченных собственниками жилья (и нежилых помещений), то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. «Однако в этом случае жителям передаются не только коммуникации, но вместе с ними и расходы, связанные с реконструкцией, и рисками досрочного выхода оборудования из строя», - предупреждает руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов. Впрочем, если между управляющими и жильцами нет особых разногласий, жителям важнее, течет ли из крана исправно вода, а не кому принадлежит труба. И в большинстве случаев фирмы оставляют коммуникации за собой. Вопрос № 3: Кто устанавливает плату? Будущие жители должны знать, что тарифы на электроэнергию, газ и тепловую энергию (отопление), на воду и водоотведение устанавливает государство, в лице местных или региональных властей, а не управляющая компания. Более того, уважающие себя управленцы во всех платежках обязательно указывают номера соответствующих постановлений. Кстати, даже если управляющая компания - собственник коммунальной инфраструктуры и участвует в производстве и транспортировке ресурсов, тарифы для нее должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, как для сетевой локальной монополии. В противном случае на нее очень тяжело «наедет» антимонопольная служба. Впрочем, плата за коммунальные услуги – не самая проблематичная часть в структуре жилищно-коммунальных платежей. Жителям поселков приходится оплачивать так называемые «эксплуатационные услуги» или «поселковый сбор», который тянет на куда более существенную сумму. И сфера влияния государства здесь заканчивается, а начинается власть управленцев. «Затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, зарплату специалистов включаются в общий поселковый сбор, который обязателен для всех жителей, - говорят в «КМ Девелопмент», - Регулярно, примерно раз в год, проводятся общие собрания жителей собственников, на которых УК представляет бухгалтерский отчет, а любой житель может внести предложения». В разных сегментах загородного рынка такой поселковый сбор составляет разную сумму. В поселках «эконом класса» от 3 до 10 тысяч рублей с домовладения, в «бизнес-классе» - от 10 до 20 тысяч, а в элитных – свыше 20 тысяч рублей. Как можно повлиять на эту сумму? Только решением общего собрания собственников, на котором утверждается перечень услуг, предлагаемых компанией. От каких-то, не очень нужных, можно отказаться и, в результате, сэкономить. Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Чтобы принимать адекватные решения и общаться с управляющей компанией, жителям, прежде всего, следует объединиться. Как сказал поэт, «голос единицы тоньше писка». Одному собственнику жилого помещения сложно противостоять организации, имеющей в своем штате квалифицированных специалистов, которые постоянно отстаивают свои интересы в различных инстанциях. К тому же у объединения собственников значительно больше прав, чем у одиночки, и в отношении выбора управляющей организации, и с точки зрения контроля за качеством и количеством предоставляемых услуг, и при заключении различных договоренностей с «управдомами». Автор статьи: Надежда Семеновская Интернет - Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru /analitika/akot/233-k-lesu-zadom-ko-mne-peredom.html Коттеджное жилье не будет доступным, пока не уменьшатся расходы инвесторов на покупку земельных участков, а банки не начнут активно кредитовать загородное строительство. Коттеджные поселки admin Tue, 27 May 2008 16:10:00 +0400 Коттеджное жилье не будет доступным, пока не уменьшатся расходы инвесторов на покупку земельных участков, а банки не начнут активно кредитовать загородное строительство. Администрация Тюменского района в начале мая распространила информацию о введенных в первом квартале 2008 года коттеджах. По данным ее главы Андрея Линника, общая площадь построек составила почти 44 тыс. кв. метров: это практически в два раза больше, чем в прошлом году. Коттеджное строительство на Урале и в Западной Сибири с каждым годом все популярнее. Однако спрос пока не подкреплен адекватным предложением: развитие рынка сдерживает ценовой фактор. Изжить самодел Исследований о росте спроса на коттеджи пока никто не проводит, поэтому ориентироваться приходится исключительно на экспертные оценки. Если собрать вместе ощущения застройщиков и аналитиков, то за прошлый год спрос в разных регионах составил от 10 до 40%. Основные причины — некоторое улучшение дорожной инфраструктуры и стремление жителей окраин выехать в более экологичные пригороды. — Жизнь за городом сулит массу преимуществ, — отмечает генеральный директор компании «Энергоинвест» (Челябинск) Виктор Лебедев. — Во-первых, чистый воздух, тишина и покой благотворно влияют на здоровье и нервную систему уставшего от сумасшедшего ритма жизни и стрессов горожанина. Во-вторых, существенно расширяется личное пространство человека: за стеной нет соседей, с которыми волей-неволей приходится считаться. В последнее время возрос интерес к коттеджам, располагающимся на большом расстоянии от города, так называемым «дальним дачам». С Виктором Лебедевым во многом согласен директор УК «Добрый город» (Екатеринбург) Олег Молоков: — Уральский рынок загородной недвижимости можно сравнить с предродовым состоянием восьмого месяца: «роды» очень скоро, в Москве этот процесс уже благополучно пошел. На Урале количество людей, которые хотят жить за городом, динамично растет. Другое дело, что предложение пока откровенно хромает. Сдерживают малоэтажную застройку главы некоторых муниципалитетов, до сих пор не осознавшие ее важности, и все еще неразвитая дорожная инфраструктура. Въезжать в город утром и выезжать из него вечером по некоторым направлениям проблематично. Но это с лихвой компенсируется свежим воздухом, пением птиц, более качественным отдыхом после работы. В отличие от некоторых коллег на периферии, чиновники региональных центров всерьез озабочены комплексным развитием коттеджных поселков. В Перми уже в этом году инвесторам выделят для застройки три площадки по 20 га в районе восточного обхода. По словам замглавы администрации города Анатолия Маховикова, всего будет предложено около 60 участков, в перспективе их объединят в конгломераты по 100 — 150 га с общими объектами социальной инфраструктуры (школы, детские учреждения). Власти Уфы приняли решение о комплексной застройке малоэтажным жильем территории Зауфимья: поселков Жилино, Нагаево, Зинино, Карпово, Елкибаево и Федоровка. По словам первого замглавы администрации Уфы Рамиля Халимова, Зауфимье станет площадкой для строительства малоэтажного социального жилья. Реализацией программы будут заниматься три генподрядчика: Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Управление капитального строительства Уфы и СМУ «Центр недвижимости». По планам на 2008 год, в Уфе будет построено 170 тыс. кв. метров малоэтажного жилья. Челябинская администрация активно лоббирует два проекта комплексной малоэтажной застройки: «Солнечная долина» (инвестор — «Ренова-Стройгрупп», площадь — 3 млн кв. метров жилья) и «Город-Сад» (3,5 млн кв. метров жилья), реализуемый совместно с челябинским региональным объединением работодателей «ПРОМАСС». Эти проекты даже были представлены в марте на крупнейшей международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах (Франция). Администрация инициирует и другие менее масштабные стройки. Свердловскими властями активно лоббируется проект малоэтажной застройки «Зеленая долина». Район расположится в Березовском, его общая жилая площадь составит 4 млн кв. метров. Девелоперы по причине повышающегося спроса также заинтересованы в коттеджном строительстве. Корпорация «Перспектива» (Пермь) в третьем квартале начнет строительство жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года. Корпорация «Рай» в начале года завершила строительство поселка таунхаусов Снегири (22 км от Екатеринбурга; площадь 17 тыс. кв. метров) и начала реализацию другого проекта на площади в 7 га (планируемый объем ввода — около 20 тыс. кв. метров жилья). В Челябинской области на разных стадиях реализации уже более десяти организованных концептуальных поселков: кроме «Солнечной долины» и «Города-Сада» — проекты «Видово» (инвестор — девелоперская компания «Энергоинвест»), «Сапфир Урала» (ГК «Азия»), «Премьера» (строительная компания «Квартал»), «Соколиная гора» (ГК «Аркаим») и другие. Еще одна причина, по которой девелоперы обратили внимание на рынок загородного малоэтажного жилья, — бюрократические проволочки. По словам застройщиков, чтобы получить пакет разрешительной документации на возведение многоэтажного дома в пределах города, необходимо потратить от полугода до полутора лет. В пригороде ситуация иная. Главы районных администраций идут навстречу практически любым предложениям: появление качественных поселков с состоятельными жильцами повышает инвестиционную привлекательность территории и дает существенный толчок ее развитию, что в конечном счете позволяет резко увеличить налоговые поступления. Власти действительно поддерживают профессиональных строителей. Например, в Перми все участки земли, предназначенные под малоэтажку, планируется передать именно системным инвесторам. Как рассказал Анатолий Маховиков, цель администрации — сбалансированно развивать город, что исключает стихийную индивидуальную застройку. Предприниматели согласны с таким подходом. — Возведением коттеджных поселков лучше заниматься компаниям: они подконтрольны муниципалитету, строят коттеджи организованно, по предварительным проектам, с соблюдением условий, выдвинутых администрацией района, — рассказывает «Э-У» Максим Федотов. — От частного строительства, правда, никуда не деться, но оно должно вестись под контролем либо компании-застройщика, либо муниципалитета. В ином случае мы получим повторение ситуации начала 90−х годов: полузастроенные участки, стихийные неорганизованные поселки. Сегодня у власти эффективных рычагов такого контроля нет. Поэтому умный муниципалитет должен вести политику вытеснения частных застройщиков. Серьезные плюсы в организованной застройке видит и Олег Молоков: — За городом очень плохо развита социальная и инженерная инфраструктура. Отдельный человек, если захочет в одиночку разрешить эту проблему, столкнется с огромными трудностями. Застройщик может также обеспечить охрану поселка, чистку дорог, коммунальное обслуживание. В добавление к этому накладные расходы при строительстве нескольких типовых объектов можно снизить за счет унификации элементов. Таким образом, в ближайшие несколько лет можно ожидать динамичного развития рынка предложения загородной недвижимости. Однако может возникнуть серьезная проблема со спросом. Некоторые трудности уже существуют сейчас. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, они связаны с несформированной потребностью клиента. То есть образ желаемого загородного дома, который составил себе человек, не соответствует ценовой категории дома такого уровня. Поэтому уходит дополнительное время на поиск компромисса между потребностями клиента и предложениями рынка. В дальнейшем эта проблема может только усугубиться, потому что стоимость коттеджа с каждым годом все серьезней увеличивают дополнительные расходы. Земле поклонитесь В понятие «загородная недвижимость» входит не только само строение, но и участок земли, а также вся социально-инженерная инфраструктура местности, в которой приобретается коттедж. Стоимость участка складывается из большого количества параметров. Если ранжировать их по важности, то первым станет развитие инженерной инфраструктуры. По словам застройщиков, известны такие случаи, когда траты на подключение к воде, теплу и электричеству увеличивали стоимость участка в полтора-два раза. Второй параметр — удаленность от административного центра или крупного муниципалитета. Здесь все банально: ближе к городу — дороже, дальше — дешевле. Например, на окраине Екатеринбурга сотка стоит 7 — 9 тыс. долларов, в 10 — 20 км от границы города — 5 тыс. долларов, в 25 — 30 км — 3 — 4 тыс. долларов. Приоритетно для любого города юго-западное направление: это напрямую связано с ветрами. Дело в том, что для всех мегаполисов их направление одинаково — на северо-восток. Поэтому все городские выбросы сдуваются именно в эту сторону, что делает юго-запад более чистым, а значит, дорогим. Кроме того, южные территории всегда несколько теплее. Третий параметр — категория земли. Коттеджным строительством можно заниматься на участках двух категорий: земле сельхозназначения и земле, предназначенной под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). По словам директора компании «Перспектива — Загородная недвижимость» (Пермь) Надежды Шеломенцевой, вторая стоит в 5 — 10 раз дороже первой в зависимости от месторасположения и подкатегории. На землях ИЖС отсутствуют какие-либо ограничения по использованию земли, этажности построенных домов, регистрации владельцев. Но пока таких земель достаточно мало и практически все они находятся в пределах города. Правда, администрации всех региональных центров ведут работу по переводу сельхозземель в участки под индивидуальное строительство. Четвертый по важности параметр — обустройство территории. Стоимость земли в районе стихийной дачной застройки (что было характерно для начала 90−х годов, когда участки выделялись без составления какого-либо плана, в нарушение градостроительных норм, или застраивались самовольно) при прочих равных условиях будет на 30 — 50% ниже, чем в современном коттеджном поселке, построенном по предварительному проекту, с организованной развитой социальной инфраструктурой. Наконец на стоимость участка влияет транспортная доступность. Согласно исследованиям Уральской палаты недвижимости, потребители хотят, чтобы путь от загородного дома до места работы занимал 30 — 40 минут. С учетом нынешней ситуации с трафиком такую доступность могут обеспечить только трассы в три-четыре полосы. Но подобных магистралей на Урале мало. Например, в Екатеринбург ведут всего две широкие дороги. Участки в поселках, расположенных вдоль этих трасс, на 10 — 20% дороже аналогичных вдоль других трасс. Однако спрос на них с каждым годом растет, и именно там коттеджные поселки строятся наиболее активно. Обратимся к стоимости непосредственно строения. Здесь все зависит от материала. В последнее время все большую популярность стали набирать дома из быстровозводимых конструкций (подробнее см. «Как грибы без дождя» , «Э-У» № 29 от 13.08.07). Они более экономичны и по многим физическим параметрам превосходят кирпич и бетон. Сегодня стоимость квадратного метра в каменном или кирпичном доме в среднем составляет 25 тыс. рублей, в быстровозводимом — 13 — 18 тысяч (вместе с крышей и фундаментом). В итоге стоимость площадки в среднем составляет около 40 — 50% от конечной цены квадратного метра в коттедже. Например, стоимость каменного дома — около 25 тыс. рублей за квадрат (без покупки земли), его конечная цена — 42 — 45 тыс. рублей. Метр в здании из теплоблоков стоит около 18 тыс. рублей, конечная цена — 35 тыс. рублей. По словам Олега Молокова, сегодня стоимость метра в коттедже в пригороде Екатеринбурга колеблется от 35 до 100 тыс. рублей. В Челябинске Виктор Лебедев определил диапазон цен от 35 до 60 тыс. рублей за квадрат. «Тенденция такова, что через несколько лет земля будет стоить дороже строения, — утверждает Максим Федотов. — Это совершенно нормальная ситуация, во всем мире дела обстоят именно так». О постоянном и динамичном росте цен на землю говорит и директор Пермского аналитического центра Сергей Седов: «За прошедший год стоимость земельных участков возросла примерно на 30 — 40% (кое-где и в два раза), а общая стоимость подряда — не более чем на 15 — 20%, то есть просто компенсировала инфляцию. Поэтому реальный ограничитель спроса — стоимость земли». Во всем мире загородная недвижимость считается наиболее доступной. Именно поэтому она пользуется там большой популярностью. Однако на Урале двукратное увеличение цены делает загородный дом ненамного доступнее квартиры в многоэтажке (на окраине Екатеринбурга стоимость квадратного метра, по данным АЦ «Эксперт-Урал», — в среднем 46 тыс. рублей, в центре — 65 тыс. рублей, на окраине Челябинска — 28 тыс. рублей, в центре — 43 тыс. рублей). Избушка на финансовых ножках В таких условиях очевидно, что уменьшение стоимости земли лежит на плечах региональных властей и муниципалитетов. Так, директор департамента девелопмента земель корпорации «Перспектива» Андрей Трофимов считает: чтобы проекты в Перми были окупаемы, муниципальные власти должны взять на себя строительство инженерных коммуникаций. В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра гораздо ниже. Например, в Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 — 15 тыс. рублей за метр. В проекте «Город-Сад» региональные власти взяли на себя расходы по проведению коммуникаций, что позволило серьезно снизить конечную цену квадратного метра. В Екатеринбурге в лоббируемом администрацией поселке «Галактика» в 2007 году дома продавались по 20 — 25 тыс. рублей за кв. метр. А проект «Зеленая долина» получил государственные гарантии и частичное субсидирование процентных ставок по кредитам на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. В Башкирии квадратный метр коттеджей в поселке Алексеевка, построенных по инициативе республиканских властей, стоит от 19 тыс. рублей. Таким образом, очевидно, что при поддержке местной власти конечная стоимость коттеджа может ощутимо снизиться. Но даже при таких условиях загородная недвижимость рискует стать недоступной для потребителя. Причина — опасения банкиров. По словам главного аналитика компании «Союз» Вадима Кулиева, многие банки дают ипотеку только под залог капитального коттеджа: то есть дом должен быть построен либо из камня, либо из кирпича. «Мы с вами заключаем договор залога либо закладную, и нам важно, чтобы ваш дом достоял до конца срока кредитования. То есть как минимум 20 — 30 лет», — прокомментировал ситуацию Вадим Кулиев. Тенденцию недоверия банков к загородной недвижимости заметил и Максим Федотов: — Ипотеку именно на загородное строительство дают мало банков, другие используют сочетанные схемы. При этом у московских финансовых учреждений прослеживается тенденция отказа от кредитования сооружений с некапитальными перекрытиями. Однако опасения банков для меня непонятны. Кредит на загородную недвижимость предполагает, что предметом залога могут служить как само сооружение, так и земля под ним. Таким образом, рисков практически никаких. Я считаю, что банки неохотно идут на кредитование загородного коттеджного строительства, потому что этот рынок еще формируется, критерии не определены и объем реализованных проектов пока недостаточен. Потребительский спрос высок, но предметов качественного и понятного товара, в том числе и для финансовых учреждений, нет. Вадим Кулиев, однако, охлаждает пыл застройщиков. По его словам, адекватным предметом залога могут служить не все участки. Земли сельхозназначения банки практически никогда не берут под залог. Кроме того, они предпочитают дома, которые подключены к электричеству, отоплению и водоснабжению. Виктор Лебедев сообщил, что кредит на деревянный или быстровозводимый дом получить хоть и труднее, чем на кирпичный, но можно, отдав в залог какой-либо дополнительный объект недвижимости (например городскую квартиру). Предприниматель также добавил, что по условиям ипотеки дом необходимо будет обязательно застраховать. При этой процедуре некапитальные строения снова оказываются в минусе: страховщики к ним тоже осторожны. По словам специалиста «Росгосстраха» Галины Рудновой, на некапитальные дома тариф всегда возрастает в связи с риском, который может понести компания. Правда, повышение невелико — 0,2 — 0,5%. Поэтому купить коттедж, который по идее должен быть дешевой альтернативой квартире в многоэтажке, подчас гораздо труднее, чем эту самую квартиру. Необходимо активно внедрять механизмы снижения стоимости земельного участка, а также развивать ипотечное кредитование, повернувшись в сторону некапитального жилья. Оно на данный момент — самое доступное, а следовательно, спрос на него в ближайшие годы будет расти высокими темпами. Эксперт-он-лайн Ермак Сергей /analitika/akot/183-kogda-na-vashem-uchastke-stroitsja-ozero.html У многих народов вода является символом жизни. В течение многих веков люди старались строить дома поближе к воде (берега рек, водоемов). Если же вода была далеко (особенно в жарких странах), то рядом с домом сооружали искусственные водоемы. Так появились бассейны. Коттеджные поселки admin Mon, 28 Apr 2008 18:34:00 +0400 У многих народов вода является символом жизни. В течение многих веков люди старались строить дома поближе к воде (берега рек, водоемов). Если же вода была далеко (особенно в жарких странах), то рядом с домом сооружали искусственные водоемы. Так появились бассейны. Зеркало эпохи Бассейны как часть архитектуры и повседневного быта всегда присутствовали у южных народов.Бассейны как часть архитектуры и повседневного быта всегда присутствовали у южных народов. По-настоящему искусственные водоемы культивировали народы Древней Греции и Древнего Рима. У потомков Ромула и Рема бассейны были непосредственным атрибутом жизни. Во дворцах в собственных "мини-озерах" плескались вместе с приближенными цезари и императоры, а для простых жителей предоставлялись искусственные водоемы в городских общественных банях (термах). С тех пор, образно говоря, утекло много воды. Постепенно искусственные водоемы распространились на другие страны и континенты. Обычный американец или европеец уже не может представить свой дом без бассейна. Без искусственного пруда не обходятся и жители скандинавских стран, где суровые погодные условия (короткое прохладное лето и долгая снежная зима) схожи с российским климатом. Теперь и в России искусственные озера постепенно становятся обычным атрибутом дачного пейзажа. Небольшой ликбез До сих пор многим кажется, что бассейн – это такой большой бетонный резервуар, выложенный плиткой, с дырой в дне, наподобие сливного отверстия в ванне, и краном для наполнения сверху. Но это не совсем так. До сих пор многим кажется, что бассейн – это такой большой бетонный резервуар, выложенный плиткой, с дырой в дне, наподобие сливного отверстия в ванне, и краном для наполнения сверху. Но это не совсем так. Современный бассейн представляет собой целую систему, которая отвечает обязательным требованиям: не пропускать воду (надежная гидроизоляция); сохранять воду в чистоте как можно дольше; поддерживать заданную температуру воды; служить без хлопот достаточно длительное время (для стационарного бассейна срок службы составляет не менее 20 лет). Самое главное условие – конечно же, гидроизоляция. От того, как вы решите проблему гидроизоляции чаши бассейна, будет зависеть очень многое. Самая маленькая проблема с протекающим бассейном – постоянно куда-то исчезает вода. Еще хуже с бетонными бассейнами, выложенными плиткой, – найти места утечек очень непросто, а заделать дыры, предварительно содрав плитку, и того трудней. Бассейны разные нужны… Современный бассейн представляет собой целую систему...Бассейны по типу гидроизоляции можно условно разделить на: – бетонные, облицованные плиткой (гидроизоляция специальными составами, мастиками и т.д.); – цельные акриловые или пластиковые (эдакая ванна размером 6 на 10 метров); – бассейны из сборных панелей-блоков (пластиковые или металлические панели с гидроизоляцией пластиком); – бассейны с гидроизоляцией ПВХ-пленками (ПВХ-пленки одновременно являются декоративным материалом). Каждый из перечисленных типов бассейнов имеет свои преимущества и недостатки. Цельные бассейны. Такой бассейн состоит из металлической рубашки (листовая сталь), бетона и выложен сверху плиткой. Преимуществом таких бассейнов является основательность постройки и при профессиональном исполнении – красивый внешний вид. Преимуществом таких бассейнов является основательность постройки и при профессиональном исполнении – красивый внешний вид.Недостатки – большие трудозатраты, долгий срок строительства и высокая стоимость материалов, не говоря о проблемах по их доставке. С помощью импортных комплектующих (трубопроводов, скиммеров, трапов, подводной подсветки, самоочищающегося покрытия) можно придать такому бассейну современный вид, но это дополнительные материальные затраты и опять-таки весьма немалые. Источник: СтройБизнесМаркет   /analitika/akot/154-geografija-komforta.html   Если раньше на вопрос "Где в Подмосковье жить хорошо?" иного ответа, как "На Рублевке" представить себе было просто невозможно, то с недавних пор география мест, приятных для проживания, несколько расширилась. И сегодня в рейтинге направлений по уровню спроса на загородную недвижимость почетное третье место уверенно занимает Калужское шоссе. Коттеджные поселки admin Thu, 10 Apr 2008 11:23:13 +0400 Если раньше на вопрос "Где в Подмосковье жить хорошо?" иного ответа, как "На Рублевке" представить себе было просто невозможно, то с недавних пор география мест, приятных для проживания, несколько расширилась. И сегодня в рейтинге направлений по уровню спроса на загородную недвижимость почетное третье место уверенно занимает Калужское шоссе.   Разумеется, в тройку лидеров это направление попало неслучайно. Одной из главных причин его востребованности стала живописная природа и хорошая экология. Сказочные леса и озера сочетаются на южном направлении с такими шедеврами русского зодчества, как Белопесоцкий монастырь, архитектурными ансамблями Каширы и Коломны. Кроме того, цены на загородное жилье на юге и юго-востоке Подмосковья пока не так высоки, как на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях. Потому покупка недвижимости здесь имеет высокую инвестиционную привлекательность: не секрет, что цены на загородную недвижимость растут на 35-50% в год, а на отдельных направлениях и на 100%. В последнее время на перспективное направление обратили внимание и инвесторы, и здесь появились очень интересные объекты. В качестве примера одного из самых удачных проектов на данном направлении можно привести коттеджный поселок "Small Москва" (проект Межрегионального Центра Продажи Недвижимости (МЦПН)). Поселок расположен всего в пяти км от МКАД, поэтому близкое соседство мегаполиса здесь не ощущается: никаких промышленных комплексов, никакого шума и суеты, вокруг поселка - живописные луга и лес. На территории самого поселка расположен каскад природных прудов, бережно сохраненный и благоустроенный. Высокий уровень экологии "Small Москва" подтвержден и независимыми экспертами: в прошлом году поселок участвовал в конкурсе "Экологически безопасные коттеджные поселки Ecovillage - Весна 2007", где был признан лучшим в номинации "Ecovillage в черте города". Не менее важным достоинством "Small Москва" является транспортная доступность поселка: в каком бы живописном местечке ни располагался ваш дом, если на дорогу на работу и обратно приходится тратить по три часа, простаивая в бесконечных пробках, навряд ли жизнь за городом будет казаться вам раем. Поэтому аргумент транспортной доступности часто становится решающим при выборе места проживания. Обычно люди хотят, чтобы добраться до дома можно было несколькими путями, каждый раз выбирая наименее загруженную трассу. Из столицы до поселка Small Москва можно добраться тремя разными способами: по Калужскому шоссе, по Варшавской автомагистрали либо по МКАД. Не секрет, что в час пик пробки и на Варшавском, и на Калужском направлениях есть. Однако, имея информацию о загруженности автодорог, всякий раз можно будет выбрать оптимальный вариант и сэкономить время. После реконструкции Подольского шоссе в Северном Бутово появятся новые транспортные развязки, благодаря которым пробки если и не исчезнут совсем, то станут гораздо меньше. Всего в 15 минутах от поселка находится станции легкого метро "Бунинская аллея", а от станции "Бунинская аллея" до поселка и по его территории курсирует маршрутное такси. Следующий важный фактор, на который неизменно обращают внимание покупатели загородной недвижимости, - наличие "под рукой" школы, магазинов, досуговых учреждений, детских и спортивных площадок. К созданию инфраструктуры в коттеджном поселке "Small Москва" тоже подошли очень ответственно. Здесь есть детские и баскетбольная площадки, футбольное поле, собственный пляж. Большое внимание уделяется благоустройству поселка: асфальтированные дороги, пешеходные дорожки, единый ландшафтный дизайн, продуманные зоны отдыха, современное освещение, удобные подъездные пути. Решена в поселке и проблема безопасности: территория поселка огорожена и охраняется, поэтому за ребенка, отправляющегося играть в футбол, можно не тревожиться. Кроме того, так как жителипоселка сохраняют московскую прописку, они могут пользоваться больницами, поликлиниками, торговыми центрами, детсадами и школами Южного Бутова.  В поселке "Small Москва" можно выбрать жилье на любой вкус. Молодым семьям подойдут таунхаусы (площадь - от 175 до 394 кв.м), вполне доступные по столичным ценам "городские" дома. Люди состоявшиеся выберут один из коттеджей, площадь которых варьируется от 415 до 523 кв.м. И дома, и таунхаусы построены по технологии ARXX. Блоки, используемые при возведении домов, сделаны из пенополистирола - легкого долговечного материала, не подверженного влиянию плесени и грибков. Этот материал действует, как термос: зимой он не пропускает холод (что, кстати, позволяет сократить расходы на отопление в два-три раза), летом - жару. Есть у проекта "Small Москва" и еще один плюс - коттеджи и таунхаусы здесь можно приобрести по ипотеке. Специально для клиентов давний финансовый партнер проекта "Small Москва" КБ "Московский Капитал" (ООО) предоставляет ипотечные кредиты на покупку коттеджей и таунхаусов с минимальными затратами сил и времени. Согласно ее условиям, процентная ставка составляет от 11% годовых в рублях, а в качестве залога выступает сама приобретаемая недвижимость. Характерно, что при минимальном пакете документов от клиента не требуется никаких дополнительных залогов и поручительств. Минимальный первоначальный взнос составляет от 20% от стоимости жилья, максимальный срок кредитования до 10 лет. Если говорить об инфляции на рынке недвижимости, невозможно точно предсказать, как высоко взлетят цены на недвижимость в следующем году. Однако вам огорчаться по этому поводу больше не придется - ведь у вас уже будет собственный дом в "Small Москва". По информации PRO Недвижимость /analitika/akot/140-zaversheno-issledovanie-rynka.html Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил проведение очередного исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья. Согласно технологии аналитического центра www.irn.ru, проведение подобных исследований включает в себя прямой сбор и перепроверку данных обо всех представленных на рынке объектах, а также обработку и анализ собранных данных. Результаты этой масштабной работы позволяют получить о рынке коттеджных поселков много разнообразной полезной информации. В этом же кратком обзоре мы приведем только несколько интересных цифр. Коттеджные поселки admin Thu, 03 Apr 2008 10:13:39 +0400 Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил проведение очередного исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья. Согласно технологии аналитического центра www.irn.ru, проведение подобных исследований включает в себя прямой сбор и перепроверку данных обо всех представленных на рынке объектах, а также обработку и анализ собранных данных. Результаты этой масштабной работы позволяют получить о рынке коттеджных поселков много разнообразной полезной информации. В этом же кратком обзоре мы приведем только несколько интересных цифр. В первом квартале 2008 года количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье увеличилось по сравнению с первым кварталом 2007 года на 26,7% и составило 247 объектов. Более половины из них – 147 поселков – осталось на рынке с прошлого года. Полностью распродано за прошедший год было 48 поселков, а вновь вышедших на рынок оказалось ровно 100 объектов. Средняя стоимость квадратного метра домов в коттеджных поселках (включая стоимость земли) в первом квартале 2008 года достигла $3905, что на 17,4% больше, чем годом ранее. Для стабильно растущего загородного рынка, который прибавлял ежегодно примерно по 30%, это вроде бы немного. При этом, средняя стоимость объектов, присутствовавших на рынке с 2007 года, поднялась больше – на 26,6% и составила $4371. Причина связана с тем, что основная масса этих объектов находится на завершающих стадиях строительства, а также расположена ближе к Москве, чем вновь выходящие на рынок поселки. Примечательно, что от года к году продолжает расти общая площадь поселков. В 2008 году площадь среднестатистического поселка составила 18,1 га, в 2007 она была 16,3 га, в 2006 – только 11 га. Росту общей площади поселков соответствует и рост количества домовладений. В 2008 году среднее количество домов в поселке равнялось 83, в 2007 – 77, в 2006 – 60. Таким образом, поселки становятся более крупными, что связано как с наличием больших по площади участков земли по мере удаления от Москвы, так и с процессом укрупнения уже построенных поселков (добавление следующих очередей застройки). Следует отметить, что средняя площадь участка и дома остались практически без изменений. Сегодня размер среднестатистического участка составляет 21 сотку, а площадь дома 352 кв.м. Вместе с увеличением числа объектов, на 20,5% выросло и количество операторов (компании-застройщики и риэлторы) в рассматриваемом сегменте рынка. На начало 2008 года на рынке работают 182 оператора. Всего исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008 от аналитического центра www.irn.ru составляет 289 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным, как для операторов рынка загородной недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать оптимальный для их бюджета загородный дом, а также выгодно вложить деньги в продолжающий стабильный рост сегмент недвижимости. IRN.RU, аналитический центр /analitika/akot/133-kakie-kottedzhi-nelzja-pokupat.html В настоящее время все большим спросом среди граждан России начинают пользоваться не элитные квартиры в центрах городов, а частные дома в так называемых коттеджных поселках, раскинувшихся сразу за чертой города. Коттеджные поселки admin Wed, 26 Mar 2008 20:46:00 +0300 В настоящее время все большим спросом среди граждан России начинают пользоваться не элитные квартиры в центрах городов, а частные дома в так называемых коттеджных поселках, раскинувшихся сразу за чертой города. Преимущества покупки такого дома, на первый взгляд, очевидны - незначительная отдаленность от города, работы, городской инфраструктуры, свежий воздух, собственные земельные участки в качестве прилегающей к такому дому территории, одним словом - масса достоинств. Но так ли все радужно и безоблачно выглядит на самом деле? Правовой режим земельных участков, подлежащих застройке   Еще 15-20 лет назад, земельные участки, находящиеся за чертой любого города, как правило, принадлежали колхозам, совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям. В эпоху тотальной приватизации на материальных базах, то есть на землях этих колхозов создавались акционерные общества, а необходимым условием такой приватизации была передача в собственность бывшим работникам разорившихся к тому времени сельхозпредприятий частей земельных участков (так называемых земельных долей без выделения в натуре или, проще говоря - земельных паев). Но смена собственника земельного участка не влечет за собой смены разрешенного вида использования такого участка. Таким образом, несмотря на то, что один собственник - государство, сменился множеством собственников - частных лиц, целевое назначение земельных долей не менялось и в соответствии с действующим законодательством такая земля может быть использована только в сельскохозяйственных целях. Причем земля сельхозназначения является объектом гражданских правоотношений, ограниченным в обороте. Ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» четко устанавливает особенности проведения сделок с такими землями. Собственник доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли по своему усмотрению завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Из смысла названной нормы закона становится понятно, что теоретически осуществлять деятельность на землях сельхозназначения могут только сельскохозяйственные организации, либо крестьянско-фермерские хозяйства, причем использовать эту землю они могут только в строгом соответствии с ее назначением, то есть в целях ведения сельского хозяйства. Не секрет, что сельским хозяйством на этих землях уже давно никто не занимается, а вот всякого рода строительство, в том числе загородного жилья, растет в геометрической прогрессии. Причем у большинства простых обывателей - будущих «счастливых владельцев» загородных домов и мысли не возникает, что крупные строительные фирмы ведут такое масштабное строительство, не имея на то соответствующих разрешений. Рынок загородной недвижимости находится в хаотичном состоянии. На самом деле никто, даже органы местной власти не берется назвать хотя бы примерные размеры земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых в настоящее время ведется коттеджное строительство. Другая характерная черта рынка - отсутствие более или менее полной информации о том, сколько участков выделено под застройку, например, муниципальными образованиями. Зачастую муниципалитеты такую информацию не предоставляют даже в областную администрацию. Очевидно, что власти на местах, особенно привлекательных для коттеджной застройки, не заинтересованы в предоставлении сведений об уже выделенных или имеющихся в запасе земельных участках. Ведь когда информация открыта, любой может прочитать и подать заявку на участие в торгах. А у муниципалов могут быть свои виды на данный конкретный земельный ресурс. На земельный хаос накладывается другая острая проблема, сдерживающая переход от «стихийного» к цивилизованному рынку, - отсутствие внятной градостроительной документации. Без нее невозможно изменить категорию использования земли, также могут возникнуть трудности при оформлении прав на участок. Как рассказывают застройщики коттеджных поселков, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земли поселений требует огромного пакета всевозможных документов, на получение которых зачастую уходит не один год. Именно поэтому в большинстве случаев застройка ведется самовольно, но только единицы строительных фирм предупреждают своих клиентов о том, что права на земельный участок им впоследствии придется оформлять самостоятельно и, причем, в судебном порядке. Самой главной проблемой для строителей коттеджных поселков и их потенциальных покупателей является отсутствие утвержденных генпланов соответствующих территорий. В связи с этим практически все коттеджные поселки имеют статус «дачного некоммерческого партнерства», которое не требует изменения статуса земель, так как, по федеральному законодательству, на сельхозземлях можно заниматься строительством дач. Владелец «дачного участка» имеет практически те же права, что и собственник частного дома, построенного на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (а это котируется выше). Во всяком случае, согласно федеральному законодательству, «дачник» может продать, подарить, оформить в залог и т.д. свою недвижимость, может даже прописаться по данному адресу. Но на практике именно с пропиской возникают сложности. Потому что «лишних» людей существующая инженерная и социальная инфраструктура, нередко дышащая на ладан, уже не выдержит, а нормативы обеспеченности инфраструктурными благами пока еще никто не отменял. В свою очередь, администрации поселений без солидной бюджетной поддержки на увеличение количества населения своих поселков «коттеджным» способом идут неохотно. Впрочем, это только часть проблемы. Как уже говорилось, не имея генплана, который в том числе основывается и на прогнозах социально-экономического развития территории, администрации не представляют, какая именно инфраструктура и в каком объеме понадобится. Выстраивается замкнутый круг. Но поселки все-таки строятся, невзирая на отсутствие закрепленного генпланом вектора развития территории со всеми вытекающими отсюда инфраструктурными вопросами. В большинстве случаев застройка ведется, не исходя из соображений градостроительного характера (целесообразно ли строить на данной территории, позволяет ли это инженерная и социальная инфраструктура), а только потому, что тем или иным способом был получен земельный участок, который удалось юридически оформить. Проблемы создания инженерной и социальной инфраструктур Между тем наличие инфраструктуры, по уровню не уступающей городской, в последнее время становится едва ли не ключевым фактором для многих потенциальных покупателей загородной недвижимости. Частично решение инфраструктурных проблем, главным образом инженерных, берут на себя застройщики. По вопросу о том, достаточны ли их усилия по созданию локальных инженерных сетей, единого мнения нет. Нередко оказывается, что запроектированных мощностей (по воде, например) недостаточно, потому что за основу берутся городские нормативы обеспечения водой, тогда как в загородных коттеджах принято сооружать бассейны, водопады на участках и т.д., поэтому расход воды больше. Наконец, практически все девелоперы (застройщики) признают, что самая главная проблема, характерная и для городского рынка недвижимости, - обеспечение электроэнергией. Согласовать подключение к сетям для загородных поселков еще труднее, чем в городах: помимо нехватки мощностей подстанций особую трудность здесь представляют линии электропередач из-за большой географической разбросанности поселений. Но если проблемы с инженерной инфраструктурой в той или иной степени все-таки удается решить, то вопрос создания в поселках образовательных, медицинских, торговых, досуговых учреждений остается открытым. Многие девелоперы декларируют, что построят подобные объекты социальной инфраструктуры. Совершенно непонятно, на чьи плечи впоследствии лягут расходы на обслуживание этой инфраструктуры - тех же школ, больниц и так далее. Даже создание магазина с последующим привлечением в него какого-нибудь торгового оператора выглядит сомнительной затеей - слишком высокими окажутся риски: поток покупателей невелик, и он стабилен лишь при условии достаточного и разнообразного ассортимента. Без этого надлежащий оборот поддержать не удастся. Все перечисленные, а также другие проблемы, которые могут возникнуть у жителей бурно застраивающихся поселков, вообще говоря, надо учитывать при разработке генпланов поселений. Можно предположить, что когда загородные территории обретут отчетливые градостроительные очертания, появится большое количество качественно новых проектов. Как считают некоторые эксперты, если темпы разработки градостроительной документации ускорятся, то качественные, да и количественные изменения на рынке могут произойти уже через два-три года. Инструкция по приобретению Необходимо обратиться в администрацию того муниципального образования, в котором Вы предполагаете приобрести недвижимость с запросом о наличии генплана на застройку конкретного земельного участка. В случае если он существует, Вы можете выяснить, действительно ли на данном земельном участке планируется строительство коттеджного поселка, в котором Вам предлагают приобрести жилье. В случае, если он отсутствует, то вопрос о заключении договора купли-продажи с данным девелопером должен быть решен явно не в пользу застройщика, который осуществляет свою деятельность в нарушение законодательства. Также из генплана Вы можете почерпнуть информацию и о намерениях застройщика обеспечить данный коттеджный поселок соответствующими объектами инженерной и социальной инфраструктуры. Даже в случае наличия генплана Вам необходимо перед заключением договора купли-продажи получить от застройщика ряд документов, среди которых в обязательном порядке должны быть: документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство; разрешение на строительство коттеджного поселка; согласование проекта строительства объекта недвижимости с Отделом архитектуры и градостроительства соответствующего муниципального образования; договоры с Водоканалом на обеспечение объекта строительства водой, договор с энергоснабжающей организацией о поставках электроэнергии; заключение от Пожнадзора (данные документы Вы можете получить в том случае, если строительство уже завершено и Вы планируете заключить договор купли-продажи объекта, уже сданного в эксплуатацию). Оксана Хакуй Квадрум /analitika/akot/100-varshavskoe-shosse-budushhaja-zvezda.html Подмосковные дороги обычно называются по имени города, в который они ведут. Минское шоссе ведет в Минск, Горьковское – в бывший Горький, а теперь — Нижний Новгород. И только Варшавское шоссе отнюдь не ведет в Варшаву (которая находится на западе), а направляется строго на юг и теряется где-то на просторах Тульской губернии. Коттеджные поселки admin Wed, 19 Mar 2008 14:25:00 +0300 Подмосковные дороги обычно называются по имени города, в который они ведут. Минское шоссе ведет в Минск, Горьковское – в бывший Горький, а теперь — Нижний Новгород. И только Варшавское шоссе отнюдь не ведет в Варшаву (которая находится на западе), а направляется строго на юг и теряется где-то на просторах Тульской губернии. Однако этот факт никак не отражается на возрастающей популярности как самой Варшавки, так и Южного направления в целом. Хотя пока их нет в списке признанных фаворитов, но эксперты рассматривают Юг Подмосковья как возможную площадку для строительства самого востребованного и дефицитного на рынке коттеджей и таунхаусов класса жилья — «эконом». Имейте в виду два длинных минуса Варшавка занимает место ровно посередине между твердыми «ударниками», такими, как Дмитровское, Киевское, Калужское шоссе и аутсайдерами - Ново-Рязанским, Каширским, Горьковским и Щелковским шоссе, - сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru ведущий эксперт агентства DOKI Алла Аксенова. Из-за своей «недопрестижности» Варшавское шоссе изначально застраивалось и застраивается объектами эконом-класса и нижней границы бизнес-класса. Это направление, на котором достаточно активно плодятся поселки таунхаусов - «Завидное», «Фетищево», «Западный стиль». И с появлением на Варшавке таких новых проектов как Small Moscow, который и по ценам, и по продвижению в СМИ заслуживает звания поселка «бизнес-класса», Варшавское направление сейчас только встает на путь, который три года назад осваивало Киевское шоссе — оно поднимает свой престиж в глазах своих потенциальных жителей. Однако, скорее всего, Варшавка никогда не станет такой элитной, как Новая Рига. Возможно именно здесь будут строиться те самые поселки эконом-класса, которые удовлетворят желание немалой части москвичей, желающих жить за городом. Главный недостаток Варшавки - она «стоит». Стоит достаточно часто и довольно плотно, в основном в районе развязок МКАД. К тому же в достаточной близости с двух сторон от трассы находятся крупные аэропорты - Домодово и Внуково, и многие рейсы заходят на посадку кружа над коттеджными поселками, расположенными по Варшавке и Каширке. Именно эти длинные минусы вряд ли когда-нибудь дадут Варшавской трассе влиться в компанию твердых ударников. Чем пригреет покупателя Юг? Наверное, не стоит отрывать Варшавку от своих соседей, тем более что Симферопольское шоссе почти что ее брат-близнец. Что касается Каширского шоссе, то о его достоинствах и недостатках мы писали в статье «Трасса «Дон» и поселки эконом-класса: начало большого пути». Посмотрим на направление в целом и отметим, что в нем хорошего. А хорошее тут точно есть: за последний год количество запросов на покупку объектов по этому направлению увеличилось на 43 %. Об этом сообщила нам Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, агентства недвижимости МИАН. Действительно, Южное направление становится все более востребованным как для постоянного проживания, так и для строительства дач. Основные причины будущего успеха разумные цены — они варьируются от 1000 до 4830 долл. за кв. метр (см. таблицу в конце текста) Светлана Кондачкова отмечает наличие скоростных трасс, качественное транспортное сообщение. Особенно это касается Симферопольского направления, у которого хорошие скоростные характеристики, имеются удобные транспортные развязки и качественное покрытие шоссе. Кстати, может улучшиться и «стоящая» у МКАД Варшавка: в ближайшее время московские власти надеются завершить реконструкцию на участке от кольцевой дороги до поселка Щербинка. После чего Варшавское шоссе будет иметь по 3-4 полосы движения в каждую сторону, тоннель, два путепровода, шесть подземных переходов. В поселок «Щербинка» планируется проложить железнодорожную ветку от действующей железнодорожной станции «Щербинка». От Курского вокзала до Чехова ходят электрички, а сама ветка железной дороги идет параллельно «Варшавке». Курсируют по этому направлению и рейсовые автобусы. Наконец, немаловажный плюс южных трасс — приличная экология. По мнению Аллы Аксеновой (DOKI), здесь живописный ландшафт, который во многом определяет наличие таких рек, как Десна, Пахра, Нара. Светлана Кондачкова (МИАН) считает, что экология особенно благоприятна на Симферопольском шоссе, на ней положительно сказалась, в частности, остановка многих производств на территории прилегающих городов. Застройщиков привлекают красивые пейзажи, создающиеся чередованием лесов и равнинных участков. Что предложат покупателю Если рассматривать предложения направления, то пока здесь доминирует вторичный рынок - загородные дома в сельских поселениях и деревнях, садовые дома в дачных кооперативах. Предложений организованного коттеджного строительства не так много, хотя этот рынок динамично развивается. Активно осваиваются и земельные участки в большой удаленности, например, в бассейне реки Ока. Рассмотрим несколько примеров, которыми с нами поделилась компания МИАН. Среди строящихся сейчас поселков особо выделяется, Клубный поселок Григорчиково, который расположен в заповедном лесопарке на высоком берегу реки Пахры в 15 км от МКАД между Варшавским и Каширским шоссе. Коттеджи в нем семи типов плюс еще один тип таунхаусов. Площадь коттеджей различных типов составляет от 182,40 до 338,31 кв.м. Таунхаус же имеет общую площадь 200 кв. м., каждая блок-секция представляет собой двухэтажный двухквартирный дом с внутренним гаражом. Поселок имеет самостоятельную инфраструктуру, обеспечивающую жителей всеми необходимыми услугами в части охраны и эксплуатации жилья. Другой характерный пример — это посёлок Premium, расположенный по тому же направлению, но на Симферопольском шоссе в 19 км от МКАД. Здесь на участке в пять гектаров имеется 22 домовладения. Все коттеджи разместились в красивейшем березово-еловом лесу. В 55 км от МКАДа на Симферопольском шоссе находится поселок «Зеленый Городок». Он разделен на 52 участка, наименьшие из которых имеют площадь 12,5 соток. Общая площадь поселка составляет 11 гектаров. Рядом протекает река Лопасня, а неподалеку имеется озеро. Застройщик предлагает дома от 150 до 350 кв.м. Дома сдаются под чистовую отделку. Все коммуникации - газ, водопровод, электричество, общепоселковая центральная канализация - подведены к участку, а подключение включено в стоимость. Поселок расположен рядом с деревней Перхурово, в 10 минутах езды от города Чехов. Развитая инфраструктура города дает возможность жителям поселка «Зеленый городок» воспользоваться ресторанами, магазинами, поликлиниками и больницами, торгово-развлекательными комплексами, спортивными сооружениями. Поселок будет полностью построен и принят в эксплуатацию в 2008 году. Ближе всех к Москве коттеджный комплекс Small Moscow. Расположен он вообще в черте города, в Юго-Западном административном округе, на территории района Южное Бутово. Подъезд к поселку возможен с трех сторон: из Южного Бутова, с Варшавского и Калужского шоссе. В десяти минутах пешего хода находится станция метро «Буннинская аллея», в 2009 году, как обещает правительство Москвы, откроется станция метро «Потапово» - так назывался этот поселок, пока его не переименовали в Small Moscow. Пользуется популярностью и поселок «Лесной ручей», расположенный в 50 километрах от МКАД на Симферопольском шоссе. По его территории действительно протекает этот лесной ручей. В поселке имеется 58 участков, каждый из которых имеет площадь по 25 соток. Кто поселится на Юге Большинство экспертов считают, что юг Подмосковья с его адекватными ценами является привлекательным для людей с разумным подходом к вопросу «цена-качество». Среди них много москвичей, проживающих на Юге и Юго-Востоке столицы. По мнению Виктории Гагариной, ведущего специалиста консалтинговой компании «Перевал», недвижимость здесь покупают люди далеко не бедные, но и не озабоченные проблемами престижа и статуса, чтобы тратить деньги рублевские или новорижские коттеджи. Как правило, это те, кто собирается там реально жить, а не вкладывать в коттедж деньги в надежде на будущее подорожание. Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Итак, южным трассам пророчат стать главными в сегменте «эконом-класс». Учитывая, что именно этого сегмента не хватает катастрофически на рынке, это хороший прогноз. Ведь самым большим разочарованием ушедшего года как раз и было отсутствие на рынке именно таких предложений, поскольку застройщики упорно продолжали возводить дорогое загородное жилье. Сергей Шумаков  Metrinfo.Ru /analitika/akot/96-kievskoe-shosse-khoroshie-dorogi.html Сегодня на Киевском направлении по умеренным ценам можно купить вполне качественный загородный дом. Однако «лафа» для покупателей жилья будет длиться не вечно. Как только закончится реконструкция шоссе, нынешняя демократичная «Киевлянка» уверенным шагом будет двигаться в сторону элитности. Коттеджные поселки admin Tue, 18 Mar 2008 11:38:00 +0300 Сегодня на Киевском направлении по умеренным ценам можно купить вполне качественный загородный дом. Однако «лафа» для покупателей жилья будет длиться не вечно. Как только закончится реконструкция шоссе, нынешняя демократичная «Киевлянка» уверенным шагом будет двигаться в сторону элитности. Судьба Киевского шоссе изобилует взлетами и падениями. В советское время это была одна из наиболее престижных трасс, — лучшее места здесь занимают стародачные поселки, выделенные в свое время советской элите. Но в девяностые звезда Киевлянки зашла, живописное направление с неплохой инфраструктурой, оставшейся в наследство с советских времен, стало одним из наименее ликвидных. Второе рождение трасса пережила после начала реконструкции. По комфортной трассе – в лидеры Транспортная доступность – один из самых главных вопросов, интересующих покупателей при выборе загородной недвижимости. Судьба киевского направления — лучшее тому подтверждение. Его популярность резко возросла после того, как были решены проблемы с коммуникациями и была отреставрирована сама трасса. По признанию экспертов, сегодня она одна из лучших в Подмосковье. «Буквально года два-три назад на Киевском шоссе были постоянные пробки, что, конечно, сказывалось на ликвидности направления. Поэтому оно пока мало застроено коттеджными поселками: только 6% от общего объема предложения. Ситуация коренным образом изменилась после реконструкции. Сегодня Киевское направление активно развивается и как по темпам прироста цен, так и по средним продажам объектов занимает одно из лидирующих позиций», — говорит старший аналитик по загородной недвижимости компании «Инком» Роман Попов. Действительно, сегодня Киевское шоссе — это высокоскоростная трасса с пятью полосами в каждую сторону. У Киевского направления есть скоростной дублер – реконструированное Боровское шоссе с возможностью выезда на Минское. Много достоинств… Трасса интересует не только рядовых дачников, но и, в первую очередь, представителей бизнеса, стремящихся выгодно вложить средства или профессионально занимающихся загородным строительством. Ничего удивительного: на сегодня Киевское шоссе занимает одно из первых мест в Московской области по объему инвестиций, — сообщает Олег Маринин, президент группы компаний «Парк Групп». Инвесторов привлекают достоинства Киевского шоссе: выгодное географическое положение, удобное транспортное сообщение, обусловленное лучшей на данный момент в Подмосковье трассой, проходящей от МКАД до 20 километра. «В скором времени трасса будет продолжена до третьего транспортного кольца, - добавляет Маринин, — Повсеместное наличие современных средств коммуникаций и благоприятный деловой климат делают покупку и продажу земли вдоль Киевского шоссе привлекательными и надежными для любых капиталовложений». Если идти дальше по пути перечисления достоинств направления, то стоит назвать хорошую экологию — много лесов и рек. Сложившиеся стародачные места играют роль проверенного «бренда». Среди преимуществ стоит отметить и «интеллектуальный потенциал» направления, ведь Киевское шоссе является продолжением Ленинского проспекта и проспекта Вернадского, вдоль которых расположены лучшие ВУЗы страны: МГУ, МГИМО, АНХ, ГАНГ, напоминает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость и добавляет еще один привлекательный штрих к общему портрету. Это недавно введенный в эксплуатацию современный бизнес-центр «Румянцево», построенный в 700 м от МКАД по Киевскому направлению. Такова одна из последних тенденций строительства — размещение бизнес-центров вблизи МКАД. …и всего один недостаток С решением транспортных проблем Киевское направление, с его неплохой инфраструктурой, хорошей экологией и живописными видами стало наступать на пятки явному фавориту последних лет — Новой Риге. Единственным минусом направления можно считать шум от самолетов аэропорта Внуково. «На удалении от 0 до 30 км от МКАД на Киевском направлении все территории земельных участков и коттеджных поселков подвержены акустическому воздействию от полетов самолетов, - отмечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»), — Это данность, с которой приходится мириться как девелоперам, так и покупателям загородной недвижимости на Киевском направлении. Однако многих покупателей это не смущает, так как они проживают на юго-западе столицы». Из-за близости аэропорта в иных газетных публикациях Киевскую трассу называют среди «аутсайдеров» Однако многие эксперты решительно не согласны с таким мнением и полагают, что близость аэропорта никак не влияет на ликвидность трассы. Тем более, что с этой проблемой знакомо практически все ближнее Подмосковье. «Говорят, что «контролируемая аэропортом территория» распространяется на 50 км вокруг – но если взглянуть на карту, то видно, что в зону этой «контролируемой территории» минимум двух московских аэропортов (Внуково и Шереметьево) попадает… московский Кремль! — отмечает Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город». — Не говоря уже о традиционно престижных районах западной половины Москвы – они к «воздушным воротам» столицы еще ближе. Внуково – один из самых спокойных московских аэропортов, относительно него нет планов грандиозного развития. Он традиционно используется для полетов руководства страны, а это означает, что пассажиропоток там меньше». «Неродная», но близкая инфраструктура Пока отличительная черта коттеджных поселков Киевского направления — недостаток социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. Но, по мнению риэлтеров, это не осложняет жизни дачников. В 80% случаев проблемы с внутрипоселковой инфраструктурой полностью компенсируются за счет уже существующего и отлично функционирующего внешнего окружения. На Киевском направлении расположены города Апрелевка, Наро-Фоминск, а также крупные населенные пункты: Московский, Внуково, Кокошкино, Крешкино. Магазины, школы, детские сады, фитнес-центры, больницы, поликлиники, кафе, рестораны и коммунальные службы находятся рядом или до них можно очень быстро добраться. По данным Аллы Аксёновой, эксперта агентства недвижимости DOKI, инфраструктура вдоль Киевского шоссе хорошо развита на выезде из Москвы до 5-го километра. На остальном протяжении трассы активно строятся не только коттеджи, но и торговые, и развлекательные центры. Так что с точки зрения инфраструктуры, Киевское направление может стать одним из самых комфортных. Одни коттеджи, таунхаусов мало По мнению разных экспертов по ликвидности Киевское направление занимает 2-4 место. Когда реконструкция шоссе вплоть до бетонного кольца будет закончена, и пропускная способность, соответственно, — увеличена, то популярность направления как у девелоперов, так и у покупателей должна возрасти еще больше. «Преобладающее число поселков на этом направлении расположено не далее 40 км от МКАД. Цены на дома в этих поселках начинаются от 400 тыс. долларов, и это довольно низкий уровень цен, учитывая рейтинг направления и удаленность от МКАД» — говорит Роман Попов («Инком»). Основной тип загородного жилья на Киевском направлении — коттеджи, — подчеркивает Попов. Таунхаусов почти нет. Одно из немногих исключений — поселок «Фрунзевец», где представлены дуплексы и коттеджи, и поселок «Апрельская мелодия». Популярно не только ближнее Киевское шоссе, но и дальнее. В качестве примера Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») приводит проект «Экомир» (площадь 1,5тыс. га) Большой земельной компании. Проект включает в себя комплексы имений (Долина Имений), развлекательный парк «Мировая этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи хозяйства, фермы и пр. Курорт будет использоваться для спорта и отдыха круглый год. Сегодня, по данным компании «Миэль» первичной продаже предлагаются дома в трех поселках класса «эконом», десяти поселках класса «бизнес», четырех поселках класса «бизнес+», и в семи поселках класса «де люкс» (на удалении до 50 км от МКАД). Среди обжитых поселков наиболее популярны, по данным Аллы Аксеновой (DOKI), — «Европейская деревня-2», расположенная в густом хвойном лесу, «Рубин» - охраняемый коттеджный поселок с собственным озером, «Апрелевка» (или Новоборовское) Наиболее дорогие коттеджи: в «Новоглаголеве» (35 км от МКАД) — здесь загородный дом площадью 300-400 кв. м может стоить $900-1200 тыс. Так же можно выделить поселки «Чистые ключи (25км, 230 домов, от $515 тыс. за дом), «Глаголево парк» (35км, 280 домов, от $486 тыс. за дом), «Праймвилл» (15 км, по Калужскому или Киевскому шоссе, 56 домов, от $790 тыс. за дом). При этом последней тенденцией стало освоение земли за пределами 50-километровой зоны. Так, на 80-м километре Киевского шоссе продаются дома в поселке «Боровики» по цене от $130 тысяч. Пока доступно При всей своей популярности Киевское направление довольно доступно, за сравнительно умеренные деньги можно купить качественный загородный дом. По данным аналитиков группы компаний «Парк Групп» более 70 процентов всех поселков, строящихся на Киевском шоссе составляют объекты бизнес-класса в ценовом диапазоне от $ 250 до 500 тыс. и коттеджи эконом-класса стоимостью до $ 250 тыс. На землях вдоль Киевского шоссе приблизительно одинаковым спросом пользуются как новые коттеджные поселки, так и давно обжитые районы, благодаря престижности старых дач, построенных еще в советское время. Впрочем, есть мнение, что рост популярности направления неминуемо скажется на ценах. Например, Алла Аксенова уверена, что Киевское шоссе на наших с вами глазах превращается из неэлитного направления в элитное. Так что сегодняшние вложения в загородную недвижимость на Киевском шоссе не только себя оправдают, но и принесут покупателям определенные дивиденды. Ведь загородное жилье само по себе подрастает в цене (16-20 % в год), а если еще добавить и субъективный фактор, такой как реконструкция шоссе, то выгоды подобных вложений вполне очевидны. Текст : Павел Чернышов  Metrinfo.ru /analitika/akot/85-kottedzh-s-otdelkojj-za-dengi-vas.html Девелоперы давно освоили создание организованных коттеджных поселков самого разного класса и уровня комфорта. И уже сложился определенный стандарт услуг, основанный на ожиданиях клиента. В их числе появился новый сервис — полностью отделанный и готовый к новоселью коттедж. И это не просто так: по экспертным оценкам, теоретически примерно половина потенциальных покупателей не хотели бы ничего достраивать и ремонтировать в своем доме. Хотя на практике желающих купить дом "под ключ" гораздо меньше. Коттеджные поселки admin Mon, 17 Mar 2008 18:31:00 +0300 Девелоперы давно освоили создание организованных коттеджных поселков самого разного класса и уровня комфорта. И уже сложился определенный стандарт услуг, основанный на ожиданиях клиента. В их числе появился новый сервис — полностью отделанный и готовый к новоселью коттедж. И это не просто так: по экспертным оценкам, теоретически примерно половина потенциальных покупателей не хотели бы ничего достраивать и ремонтировать в своем доме. Хотя на практике желающих купить дом "под ключ" гораздо меньше. Как рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru руководитель отдела проектов компании «ТЕРРА-недвижимость» Надежда Гребенникова, обычно клиенту предлагается приобрести участок определенного размера, размер которого зависит от класса будущего жилья – от нескольких соток для палисадника у крылечка в «экономе» до нескольких гектаров с корабельными соснами и голубыми елями в «премиуме». Вот как примерно можно классифицировать коттеджи по степени «роскоши»: — Эконом-класс: общая площадь коттеджа обычно не превышает 150 кв. м. На первом этаже расположены небольшая гостиная с камином (от 20 кв. м.), кухня или кухня-столовая, санузел. На втором этаже — несколько жилых комнат, желателен балкон или второй санузел. — Бизнес-класс: общая площадь коттеджа составляет 200 – 350 кв. м. Гостиная с камином гораздо больше (40 – 50 кв. м.), возможен холл и кабинет на первом этаже. Обязательна столовая или большая кухня-столовая (от 20 кв. м). На втором этаже – не менее трех жилых комнат, балкон, возможна мансарда или зимний сад. Типовой коттедж бизнес-класса площадью 250 кв. м. предусматривает три санузла: гостевой совмещенный на первом этаже (устанавливают унитаз, раковину и душевую кабину) и два наверху, при спальне и детской (устанавливают ванную или джакузи). — Дома премиум-класса сразу строятся по согласованному с собственнику индивидуальному авторскому проекту. Тут практически не бывает ограничений по метражу, а по желанию собственника может быть исполнен любой каприз – от собственного бассейна до личного зоопарка. Внутренняя отделка и стиль - тоже исключительно дело вкуса. А теперь разберемся – в каком виде можно получить коттеджи от застройщика – в готовом виде, «полуготовом» или в таком, что придется все достраивать самому. «Черновик», «чистовик», «ключ»? Еще десять лет назад почти все частные дома покупатель приобретал «под черновую отделку». То есть фактически платил за фундамент, голые стены и крышу – все остальное приходилось достраивать самим. Теперь, как нам объяснил руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, все больше людей предпочитают купить дом под так называемую «чистовую» отделку, которая включает в себя: — закрытый тепловой контур (утепление дверей, окон и так далее); — стяжку или настил пола; — возведение внутренних стен; — развод электрики; — установка сантехники, газовых котлов, газовой плиты. Такое жилье почти готово к использованию, хозяевам обычно остается провести косметический ремонт. В последнее время появилось предложение коттеджей «под ключ», то есть полностью отделанных и готовых для проживания. Стадия «готовности» дома зависит, в частности и от типа жилья: деревянные дома из бруса сдаются почти готовыми практически всегда, дома из пеноблока или железобетона могут быть как готовыми, так и под «чистовую» и «черновую» отделку; кирпичные коттеджи бизнес-класса ценятся клиентами за свободную планировку и редко строятся «под ключ». Но если с самого начала поселок предназначен для аренды а не для продажи, то такие коттеджи, естественно, отделывают до готовности. Если говорить об аудитории, которую интересуют готовые коттеджи, то их прицельно ищут «ипотечники», так как, далеко не все банки готовы рассматривать в качестве залога жилье в «черновом» варианте (тем более, что «официально» оно чаще всего недостроенное). Кроме того, заемщики, стараются не возиться с ремонтом из соображений экономии времени (нужно скорее въезжать) и денег (не тратиться на «съем»). Почем и сколько По словам специалистов, обычно доведение до потребительского стандарта дома, купленного под «черновую» отделку, обходится в 50% его стоимости. По данным Валерия Лукинова полная отделка кирпичного или кирпично-монолитного дома, включая стоимость стройматериалов, обойдется в сумму от $600-650 за кв. м.; дома из панелей, пеноблоков и иных похожих технологий – от $300; деревянного дома – от $100-150. — В принципе, нет ничего страшного в том, что клиент покупает дом без отделки, а ремонт делает самостоятельно, — поясняет Валерий Лукинов, — Иной раз так поступают с домами всех категорий, потому что клиенту нужно накопить средства для доведения дома «до ума». Чисто технически дому это не повредит. Напротив, лучше достраивать дом через два – три года, когда здание уже «даст осадку» — это гарантирует от появления трещин и перекоса перекрытий. Если говорить о чистовой отделке, то в среднем она обходится в сумму от 250 у.е. за кв.м. и выше. В коттеджах эконом-класса на первом этаже жители обычно укладывают качественный ламинат, полы на втором этаже покрывают ковролином. Поклейка обоев стоит от 180 до 250 руб. за кв. м. (конечно, цена самих обоев может очень различаться); побелка полотка обходится в 30 руб. за кв. м. за грунтовку и 100 руб. за каждый слой краски. Разумеется, в отделку входит лестница. Изделие из сосновой породы обходится хозяину в $2500 - $3000, более дорогие варианты их ценных пород дерева или из металла стоят существенно дороже. В коттеджах бизнес-класса принято укладывать паркет или паркетную доску, строить разноуровневый потолок, если собственник предпочитает обои – это обычно шелкография. На практике на готовенькое согласен один из пяти «В нашем коттеджном поселке бизнес-класса «Опушкино» можно приобрести коттедж и под «чистовую», и под «черновую» отделку, - рассказывает Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости РК «Русский дом недвижимости», — Большинство клиентов предпочитают достраивать дом сами. Готовый дом выбирает один покупатель из пяти. На практике мы обычно отделываем практически «под ключ» несколько коттеджей разных видов на каждой улице в качестве образцов. Именно они продаются как объект с чистовой отделкой. Причем многие клиенты предпочитают заказать дополнительные опции (например, ландшафтный дизайн) нашей же компании, точнее, нашим партнерам». Самостоятельно нанимать бригады строителей решаются те собственники, кто располагает «административным ресурсом» или профессионально связан со строительством. Это вполне объяснимо, так как фирм, которые ремонтируют качественно и в сроки – раз два, и обчелся. Елена Сергеева видит в недоверии к профессионалам одну из основных причин непопулярности покупки жилья «под ключ». Советские люди привыкли, что все «готовое» - или бракованное, или недоукомплектованное, или то и другое сразу. Но все же, со временем, по мнению Валерия Лукинова до 80% загородного жилья будет продаваться «под ключ». Согласно данным социологических опросов, от 40 до 60% покупателей не желают достраивать дом, предпочитая жить «здесь и сейчас». Кроме того, на российский загородный рынок приходят иностранные компании, а они вообще не понимают, как можно предложить клиенту «полуфабрикат». Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Предложение «под чистовую отделку» представляется нам наиболее предпочтительным. С одной стороны, оно смягчает последствия для тех домовладельцев, кто не стремится совсем уж с головой погружаться в ремонтно-строительные заботы, с другой, - дает возможность для маневра и контроля. Под «чистовую отделку»: + есть возможность проконтролировать работы + можно сделать ремонт после усадки дома + если делать ремонт сразу, то он может обойтись заметно дешевле, чем покупка дома «под ключ» — хлопотать все равно придется, и тратить время - тоже — если растягивать отделку во времени, в будущем эти работы обойдутся дороже. Текст : Надежда Семеновская  Metrinfo.Ru